同丰5MM-25MM穿线不锈钢软管和包塑金属软管

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深圳房地产2019:成交将创三年新高走出“独立行情”

作者:shonly   发布于 2019-11-30  

  由目前信息看,深圳今年新房、二手房(均指住宅)的成交量创下过去3年新高,已经是无疑的了。我们年初的判断——2019年深圳市场会比2018年好,远离小城市,也大体上已经被验证了。去年底买房,如果按照我们之前划定的地段买,到今年1年时间,市场还是不亏人。

  美联物业提供的统计数据,前十月,深圳新房成交量29827套,已经超过了2018年全年——29396套;二手房成交量达到59177套,已经超过去年全年的9成——2018年,二手房成交量为64627套。

  考虑到11月份的市场大旺,以及7月后二手房成交基本都维持在7000套左右,预计2019年深圳二手房成交量有希望达到7.3-7.5万套。新房成交量估计不会超过4万套,但也是过去3年里第一次超过了“3字头”。

  从二手房均价看,房价基本还是稳定的。如果从2017年房价调控起计算,整体还是处在温和的上升通道里——从2017年的52488元/平米,升到10月的56198元/平米。新房价格官方4月之后不再公布,三星gt-n7102是三星GALAXY Note II吗?,但从美联物业统计的上述报告里,9月份开始,新房价格也出现了上涨。具体到不同区域,像深圳湾、科技园、宝中、光明,那有一些升幅就非常的可观了。

  今年一直到前5个月的时候,我还都在强调,市场会比2018年好,而现在看,比我当初预计的还要好。今年你不去“盘”房子,张石“空空中转”10月机票有特价就可能又被房子“盘”了。最近去看房大呼受不了的买家最有感触,一套房多则涨百万(像中海阳光玫瑰园),少则涨20万。那都是真金白银,刀子割肉。

  但是2019年的经济的确不好,比2018年还要差得明显,就是在这样的经济环境下,深圳的房地产却走出了意外的行情。

  回顾检视,今年深圳市场直接由三波政策拉动。我们讲完这个,再来总结就更好玩了。

  第一波,2.18,粤港澳大湾区纲要,这个政策力度较大,对市场的回暖是起到了显著的刺激作用。3-5月成交量都快速上升,尤其是4月,二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%,创下2016年10月以来新高。

  但5月开始市场就转头进入平淡期,政治局会议定调“房住不炒”,7月底更进一步强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。又逢香港乱局,市场信心本来铁定是要转头下滑的。

  但第二波来了个8.18先行示范区,这个政策力度更大,极大调动了来自全国的资金杀向深圳的积极性,有效提振了市场士气。9-10月成交量连续俩月回升,10月二手住宅成交量7165套,同比大升9成,价格也在全年都盘整在5.5万/平米的基础上第一次突破了5.6万/平米。

  随后是10月第三季度经济数据出炉,全国及深圳可谓是惊掉下巴,按正常逻辑,8.18的利好消化之后,市场热度还会下滑。

  但又来了一个双11豪宅税取消。这个政策力度又是比较大,主要是取消了价格限制。这是以前没有过的,如果不取消这个,市场刺激没那么明显。又拉了一波,并且叠加了先行示范区的效应,所以市场反价明显。宝中、前海,是其中表现非常突出的焦点。一位政策前下手买了房的粉丝反馈:7月份去看中海阳光玫瑰园,不到60平米的一个户型,当时报价是460万,现在直接跳涨到560万。有不少粉丝已经开始留言高呼:政府应该继续收紧限购限价政策!现在这个市场要回到2015年了!

  三波市场变化,前两波主要表现在成交量上升,整体价格基本还是比较稳定的,是在涨,但非常缓和。但豪宅税取消的第三波有很大不同,量起来的同时,价也起来得很明显。预计在11月的真实二手房价格,有机会会录得年度最大环比涨幅(具体网签会有时滞)。这背后,有政策刺激的因素,也有市场买卖双方自身博弈到了边界的因素。

  但总之,以上三波拉动,奠定了深圳房地产市场在2019年走出了独立的行情,完全脱离了国内房地产的大盘走势。我们知道,2019年全国房地产市场都不是太好,但是深圳几乎是一枝独秀。这个独立行情,直接因素是政策叠加刺激导致的。

  我之前讲过一句话:未来不是所有的城市都会扩张,不是所有的城市人口都在流入,不是所有的城市房价都会上涨,在城市内也是一样。上周六,我在罗湖粤海城做了一个讲座,再次重申了这一看法:过去买到最重要,未来买对最重要。

  从2017-2019年看,这个分化效应很明显,在2019年也是一样。像上述几个区域,依然是有很好的上涨。比如去年通过限价拿到的房子,像华润城、双玺、瑧山府这些,今年可谓都是赚得暴利——房价每平米上涨5万都有。而像光明,去年4.2-4.3万就可以买到星河天地,今年勤诚达的尾盘冲到5w+,华润公园九里均价4.8万/平米开盘卖掉8成。在宝中、前海,诸如西城上筑、阳光玫瑰园也是典型代表。但是有些弱势区域,房价依然是不怎么动弹的,这些我们可以回头专门再梳理。

  外在的宏观大环境我们无法左右,但有一点很清晰,深圳依然还处在一个多变的“大周期”里,充满了机会、奇迹、意外。无论是出现什么样的外部利空,每隔几年你都会发现,自己又被这个城市的房价给“盘”了,大趋势似乎是挡不住的。

  这里面很多动作,我们都可以将之归为“意外”、“天降横财”。比如大湾区纲要是既定动作,但是先行示范区是非常意外的,豪宅税取消是既定动作,但取消幅度这么大又是非常意外的。你不知道下一个还会有什么下来,而这些政策礼包,有时候对一个城市的短期刺激,是很大的。如果你恰恰这个时候需要买房子,那么就很容易被涨价。而如果你买到了,就等于是躺着数钱。

  继续来看,这里我要重提之前的判断,如果单单看这些政策,的确都对市场产生了刺激,但是必须要警惕“炒概念”。我一再强调,我们买不买房子,主要的着眼点不是赌政策搏规划,而是一定要跟着基本面走。政策刺激都是短期的,一旦效力结束,没有别的刺激跟上,市场自然会回归正常状态,而如果继续有别的政策刺激,那么这不可持续,会产生巨大的副作用。

  观察深圳这三波的政策刺激,都有消长,概念落地,成交上升,区域稳定,概念再落地说明市场自身的调节功能是存在而强大的。

  而这三波政策刺激,尤其是第三波,是在深圳经济出现短期下滑的背景下出现的,这是需要我们清醒看待的地方。在经济下滑的时候,政府往往会通过逆周期的政策调控,通过适度放松房地产来拉动经济增长。因而,对房地产短期反而会形成利好,但是长期还是要看实体经济的发展效果。

  整体回顾这11个月的政策,可以用“温控微松”来形容——我们年初判断五限令会执行,存在微松但不可能有核心变化,相信这也是接下来的方向。

  一是,真实利率一定下行,尽管有猪通胀,但核心CPI基本是通缩,显示存准、真实利率势必下行且为时不远。预期货币政策放宽但不大松,对房地产会形成进一步的逆向刺激。对货币政策,房地产是最敏感的。

  二是,马上年底,中央经济工作会议会召开,相信会对房地产调控的措辞有所调整。当然,大方向必须要坚定:“房住不炒”是不可动摇的国策。这个不要再有任何幻想。

  三是,相信第4季度深圳经济会好转,那么短期政策继续放松的概率就会快速降低。但如果预期明年经济的困难会继续加大,那么到明年上半年政策存在着继续放松的机会,尤其是原本就不必要的公寓限售政策。

  四是,“双区”会陆陆续续有落地的政策、规划发出。尤其是前海扩容,只待一个发布时机。

  以上这些,每一个出来,都会对市场形成短期刺激,以此来对冲平衡宏观经济的下行。

  总结来说,别的城市暂不论,单看深圳房地产,这严厉调控几年来,基本还是维持在一个温和震荡上升的通道里,部分区域的增长依然是比较惊人。我相信下面经济阶段性震荡是难免了,但是房地产大概率还是会继续之前的状态。

  回到我们这两年常说的一句话:不渴望大涨,牢守基本盘,护好现金流,拒绝高杠杆。

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